来源：米兰体育苹果下载 发布时间：2026-06-01 03:44:03
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人口老龄化加速推进，康养产业已从概念落地为刚需赛道，但模式错配、定位失衡、运营难持续、空间不实用仍是行业普遍痛点。为破解康养项目 “重投资、轻运营、重形态、轻适配” 难题，筑医台融媒体联合。依托团队深耕康养建筑领域的丰富实践与前沿研究，专栏将系统化分享可落地、可复制、可盈利的康养项目开发与设计方法论。
本专栏内容均源自山东六院自研报告《运营前置视角下康养项目的开发范式分类与空间设计响应机制研究》，围绕模式选型、运营前置、面积配比、机电智能四大核心板块，陆续推出 4 篇深度系列文章。
本篇为专栏首期内容，聚焦医养复合、社区嵌入、资源驱动三大主流康养模式，深度解析各类模式的空间特征、适配逻辑、落地要点与适合使用的范围，助力投资、设计、运营各方精准匹配客群、区位与政策条件，规避项目前期规划短板，推动康养项目实现高质量、可持续发展。
随着人口老龄化进程的进一步加快，康养产业成为健康中国战略下的重要赛道。然而行业加快速度进行发展的背后，仍有大量“水土不服”的项目陷入运营困境。“康养小镇”遍地开花，入住率却惨不忍睹；“医养结合”喊得震天响，实际服务却空洞无物。其最终的原因是项目定位与实际的需求、资源禀赋严重脱节。
例如，三四线城市照搬一线城市的高端 CCRC 模式，规划了大规模的养老床位，但当地高龄失能人口基数本就不足，消费能力有限，导致空置率居高不下，投资回报遥遥无期。
康养项目不是简单的“地产+养老”，而是一套复杂的生态系统。不考虑“客群—区位—资源”的匹配，盲目跟风极易造成“先天不足”，难以持续运营。
那么，怎么样才可以避免“模式错配”带来的空间资源浪费和运营亏损？本文将深入剖析当前康养市场的三大主流开发范式：医养复合型、社区嵌入型和资源驱动型，帮助投资者和设计师找准定位，规避“模式错配”的风险。
医养复合型将医疗和养老深层次地融合，分为“以养为主”和“以医为主”两种路径。其中，以养为主的模式是以 CCRC（持续照料退休社区）和高端医养机构为代表，这类模式强调的是专业化、系统化、全周期的照护服务。以医为主则发挥核心医疗资源优势，主动前伸后延，构建覆盖“疾病预防、急性诊疗、康复护理、长期照护、安宁疗护”全链条的整合式服务体系。
“健康中国2030”规划纲要中强调“为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、安宁疗护一体化的健康和养老服务”。CCRC的全周期照料模式，特别是其健康管理、预防保健和康复护理功能，完美契合了从“以治病为中心”向“以健康为中心”的转变。
以养为主的CCRC 最早起源于美国，其特点是把不一样的等级的居住、照护、康复、医疗融合在一个社区内。从自理生活、协助生活、专业护理、记忆照护到临终关怀，用户都能够随着身体健康情况的变化，在社区内实现“无缝切换”，无需为了升级照护而频繁搬迁。国内的泰康之家、国寿康养等都属于这一类型。
它们不仅提供居住空间，还通过健康管理、文化社群、紧急响应等服务体系，构建一个“有准备的晚年”生态。然而，高投入、长周期、强专业门槛，使其难以在二三线城市快速复制。
社区一般会用分层分区的服务模式。独立生活区面向活力长者，提供舒适居住空间和基础社区服务；介助生活区为半自理长者配备助餐、助浴等生活协助；专业护理区则为失能、失智老人提供24小时医疗护理及临终关怀。医疗配套方面，社区内设医疗中心、康复机构，可提供定期体检、慢病管理、紧急响应及绿色就医通道，并由健康管理师制定个性化健康计划。
以医为主的综合医院主导的“整合式康养服务”，更加有利于公立医院的资源协同与专业能力下沉，依托医院的医疗技术、专家团队和急救体系，将临床诊疗标准延伸至康养场景。通过建立双向转诊、远程会诊、慢病管理及康复随访机制，实现疾病治疗与健康维护的有机衔接。这种模式既强化了康养服务的医学支撑力，又拓展了公立医院的服务半径与社会价值，推动医养间的联结真正从“物理结合”迈向“化学融合”。
健康效益显著：多个方面数据显示，医养复合型模式可延长人群健康寿命，并减少不必要的医疗支出。
生活质量提升：通过适老化设计、智慧科技（如远程监测）、丰富社交活动（如老年大学、俱乐部）促进身心活力。
目前，CCRC社区和综合医院的医养整合社区在全国各地已有了不少本地化实践，同时也面临一些挑战。
泰康人寿、中国人寿等企业引入CCRC模式，结合本土需求发展出“保险+社区”支付模式（如会员制、保险抵扣费用）。截至2023年，全国医养结合机构达7800余家。综合医院的医养整合社区已覆盖北京、上海、广州等15个重点城市，并正向成都、西安、武汉等新一线及区域中心城市加速延伸。
资金与投资：通常要重资产的投入，除了政府投资的财政支撑部分，很多时候也需要吸引社会资本投入。
政策与人才方面：专项政策支撑方面如土地供给、税收优惠与医保支付衔接机制尚不健全；专业复合型人才严重短缺，专业医养结合人才队伍建设也需不断提升。
支付体系方面：需完善保险支付与长期照护保障机制，推动商业保险、长期护理险与基本医保三重保障协同落地。
中国人寿主导开发的CCRC康养社区，分区明确，功能复合，满足多种人群康养需求。
知名三甲综合医院的整合式康养项目，包含三甲医院、健康产业研发基地，康养社区等功能，形成完整的医康养综合示范区。
社区嵌入型模式，是将养老服务深度“下沉”到城市基层单元的普惠枢纽。通过改造存量空间、整合社区资源，在居民“家门口”提供便捷、可及、低成本的服务，形成“15分钟养老服务圈”，确保老年人能够便捷地获取所需服务。它不是家庭养老的替代，也不是机构养老的简化，而是二者的有机融合——在家庭中养老，在社区里享服务。
根据国家卫生健康委等十一部门《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》（国卫老龄发〔2022〕25号），社区嵌入型模式将在未来医养事业高水平质量的发展中具备极其重大的底盘支撑作用。它的形式多种多样，包括综合性社区服务中心、日间照料中心、医疗保健中心以及居家养老服务中心。
日间照料中心：为白天缺乏家人照顾的老年人提供生活照料、健康管理、康复护理等服务。
居家养老服务中心：通过上门服务的方式，为行动不便的老年人提供个性化的照护方案。
轻资产运营：利用小区架空层、物业用房等存量空间做改造，避免大规模新建投资。
服务辐射周边：形成“15分钟养老服务圈”，确保老年人能够便捷地获取所需服务。
社区嵌入型项目由于收费低廉、强调普惠性，不同收入水平的老年人都能享受到基本养老服务，其商业模型极其脆弱。要让这类轻资产运营的项目“活下去”，必须紧密依托政策的“铁三角”组合：
高密度老旧社区，紧密依托“长护险 + 政府购买 + 基层医疗”的政策支持。
内部紧邻社区卫生站处设置老年人照料中心，满足社区人群的一般性康复护理需求。
设置专门的康养护理楼，预留医疗条件，紧邻三甲医院，满足未来独立社区康养服务，以及小型专科门诊入住的需要。
资源驱动型康养模式，以良好独特的自然资源（如温泉、森林、滨海、山地等）为核心吸引物。通过“自然疗愈力 + 文化沉浸感 + 科技赋能”的整合策略，构建具有高辨识度和情感黏性的康养场景。
国家《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》中也精确指出“鼓励发展旅居养老、森林康养、健康旅游等新模式”。随人民对于美好生活追求的提高，集合国家的政策方向，资源驱动型康养模式在未来也会具有非常好的发展前景。
这类模式的核心在于自然资源为底层资产，价值高度依赖不可复制的生态环境。同时，由于用户多为非刚性需求群体，呈现明显的季节性高峰，健康管理被嵌入旅游动线，易形成“服务—体验—复购”的消费闭环。
运营逻辑：文旅与康养深层次地融合，健康管理被嵌入旅游动线，服务被产品化，形成“服务—体验—复购”的消费闭环。
温泉小镇/森林康养基地：依托地热或国家级森林公园，打造集住宿、疗愈、生态教育于一体的复合目的地。
旅居康养：面向“候鸟式”流动人群，提供中短期居住人群，构建“家+酒店+诊所”的混合单元。
景观渗透式设计：采用大面积落地窗、庭院设计、绿色植被等，将自然景观引入室内。
弹性空间设计：将部分空间设计为可灵活调整的功能空间，类似多功能厅、理疗大厅等可做灵活划分，淡季可承接企业团建、研学营等业务。
拥有良好自然资源，能够将文旅与康养深层次地融合，并具备应对季节性空置能力的区域。
坐落于贵州群山之中的会员制康养中心，依托良好的自然资源形成拥有非常良好吸引力的地区康养标杆项目。
依托国家级自然景区禀赋建设的疗休康养项目，背靠天然氧吧，环境优雅，满足多种类型人群的疗休养需求。
康养产业是需要精耕细作的“长期主义”，无通用最优模式，重点是客群定位、区位资源、政策红利的精准匹配。
先明确模式边界，再核算政策与财务模型，最后开展空间规划与产品设计，让规划设计适配商业模式与运营逻辑，才能真正跳出模式错配陷阱，实现康养项目高质量、可持续发展。
中国医学装备协会医院建筑与装备分会委员，中国十佳医院建筑师，中国医疗建筑规划设计青年领袖
所在的设计六院致力于医疗建筑设计领域。从事医疗建筑的咨询、规划及设计工作至今，曾先后参与和主持完成了国内外多个医院建筑项目的规划设计工作。
本文摘录自《运营前置视角下康养项目的开发范式分类与空间设计响应机制研究》，获取完整报告请联系：返回搜狐，查看更加多
